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    網(wǎng)上在叫賣一切商品。

　　從圖書、3C產(chǎn)品到時尚類奢侈品再到房子、車子，每一個行業(yè)都面臨著電子商務的影響。沒有精確的數(shù)據(jù)來估量這種沖擊力道的強弱，但電子商務卻大有“可以燎原”的意味。

　　但在地產(chǎn)商眼中，這種挑戰(zhàn)似乎還很遙遠，他們最懼怕還只是“宏觀調控”。畢竟，互聯(lián)網(wǎng)、新技術對于他們，多少是陌生和遙遠的。并且商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們都很財大氣粗，絲毫不遜色于互聯(lián)網(wǎng)背后的大金主。無論開發(fā)商怎么抱怨“調控”，但地產(chǎn)開發(fā)商的實際的利潤率還是遠遠高于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。

　　但現(xiàn)實的沖擊卻實實在在，尤其在住宅開發(fā)商紛紛宣稱進軍商業(yè)地產(chǎn)的時候，因為越來越多原本依托實體店鋪達成的交易正在被電子商務取代，如火如荼的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)怎么和從事傳統(tǒng)商業(yè)的租戶達到共贏，怎么讓項目從策劃之初就讓地面店最大的優(yōu)勢——顧客體驗發(fā)揮到更大的極致，這些恐怕都是在同樣如火如荼的電子商務的沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須考慮的問題。

　　不該消失的書店風景線

　　商品標準化程度越高、價格越低，越容易受到電商的沖擊。電子商務異軍突起時，傳統(tǒng)書店無疑受到了亞馬遜、當當、京東密集猛烈的炮火攻擊。

　　日前，廣州最后兩家三聯(lián)書店相繼關店，今年以來，各地城市地標式的書店——上海季風書店、天津滬文書店、北京人文學術書店風入松等民營實體書店也遭遇停業(yè)或瀕臨倒閉。同樣作為北京文化地標的北京三聯(lián)韜奮圖書中心(以下簡稱“三聯(lián)韜奮圖書中心”)也經(jīng)此歷練。

　　“為適應中國出版集團總體上市的需要，2009年8月，由專業(yè)的會計師行對書店清產(chǎn)核資，結果是虧損2000多萬，此時對這個書店來說，破產(chǎn)結業(yè)可能是最好的方式，但經(jīng)過我們多次研究，還是決定要保住這個文化地標。”在接受記者采訪時，三聯(lián)書店副總經(jīng)理、三聯(lián)韜奮書店總經(jīng)理翟德芳說。

　　此時，書店一年的銷售額已經(jīng)下滑到頂峰時期的一半左右。

　　2009年底，生活？讀書？新知三聯(lián)書店決定以買斷債務的方式，讓書店保證持平的業(yè)績，以便繼續(xù)經(jīng)營。2010年，三聯(lián)韜奮圖書中心改制為有限公司，也改名為北京三聯(lián)韜奮書店。

　　此前，書店關閉了設在北京新世界商場的分店，在內部構架上，取消了以前的六個部門，總經(jīng)理之下只設人事和業(yè)務經(jīng)理，店內人員也從80人裁減到33人。書店還壓縮了營業(yè)面積，將書店二層的藝術圖書搬到地下一層，騰出600多平方米房產(chǎn)交還給母公司三聯(lián)書店，由三聯(lián)出租給了雕刻時光咖啡館。也正因為有了這一部分收入，三聯(lián)韜奮書店的房租也被三聯(lián)書店全部免除。

　　書店二樓開咖啡館的消息一傳出，惋惜和不解是三聯(lián)書店收到最多的反饋情緒。但通過一年多的經(jīng)營，翟德芳認為，雕刻時光營造的氛圍以及目標人群，與書店是有重合的，在閱讀體驗上也給讀者更多的選擇，如此，對書店來說影響還是積極的。

　　中華全國工商聯(lián)合會書業(yè)商會在一份調查中稱，過去10年里，有近五成的民營書店倒閉，并且倒閉趨勢還在加劇。飛速增長的租金壓力和網(wǎng)絡書店低價，以及網(wǎng)絡對讀者購買習慣改變的沖擊，已讓傳統(tǒng)書店的生存陷入夾縫。其中，租金壓力又是傳統(tǒng)書店倒閉最直接的誘因。

　　以三聯(lián)韜奮書店來講，從商業(yè)角度估算，其1400平方米的經(jīng)營面積，以8元/天/平方米計算，其一年的房租成本就要400萬元，而三聯(lián)韜奮書店在免房租的基礎上，2009年的營業(yè)額僅為1000萬元。高昂的租金，已經(jīng)占到了書店全年營業(yè)額的近半數(shù)。

　　目前，國內電子出版的出現(xiàn)對于傳統(tǒng)書店的影響還很小，帶來沖擊最大的還是網(wǎng)絡書店�！熬W(wǎng)絡書店訂貨量大，傳統(tǒng)書店只能從出版社拿到6.5折的折扣，他們最多能拿到4折。”翟德芳說，與網(wǎng)絡書店拼價格，書店顯然是毫不占優(yōu)的，而且電商之間大打價格戰(zhàn)，對出版業(yè)的傷害很大，“出版社賺不到錢，直接的影響就是作者收入降低，這是一個惡性循環(huán)�！钡缘路歼�表示，“我們國家的圖書定價本來就低，網(wǎng)絡書店以低折扣招徠顧客，其利潤空間極小，他們能夠拼下來，說到底，只是資本的作用。當下傳統(tǒng)書店和網(wǎng)絡書店的競爭，本質上就是文化和資本的競爭�！�

　　盡管沖擊的場面使得傳統(tǒng)書店很被動，但翟德芳認為，書店傳統(tǒng)模式和電商模式依然各有優(yōu)勢。電商模式，可以提供更低的價格、更大量的書籍、更便利的配送，這是傳統(tǒng)書店不能及的。但傳統(tǒng)書店選書精、提供更直接的文化閱讀體驗等也是網(wǎng)絡書店無法做到的。

　　同時，電子商務的迅猛發(fā)展也迫使傳統(tǒng)書店做出更多改變�！皞鹘y(tǒng)書店如何營造良好的購書環(huán)境，做好服務，是面臨沖擊所要改變的�！钡缘路颊f，長遠來看，以專業(yè)、特色取勝的書店，依然有良好的生存空間。目前，三聯(lián)韜奮書店在做好原有文化學術圖書的銷售外，還引進了港臺原版圖書、文具創(chuàng)意產(chǎn)品，并通過淘寶網(wǎng)店、圖書預定送貨、向社團企業(yè)發(fā)放圖書目錄等增值項目來提升自己的服務。

　　目前，一些民營書店也只將書作為業(yè)務之一，同時還經(jīng)營創(chuàng)意產(chǎn)品、音像制品、咖啡等。據(jù)羊城晚報消息，新華書店體系的廣州購書中心也開始引進文化、創(chuàng)意、電子閱讀器類等多種產(chǎn)品柜臺，同時還打造自己的網(wǎng)上書店。廣州地區(qū)規(guī)模最大的民營文化學術連鎖書店學而優(yōu)的負責人陳定方接受某媒體采訪時也表示，實體書店轉型且多種業(yè)務并存“是必須的”。

　　翟德芳說，各具特色的實體書店代表了一個城市的文化品格，更是一個城市的人文景觀。讓這樣的文化景觀日漸消失，絕不應是我們今天強調文化大發(fā)展大繁榮時應出現(xiàn)的景象。

　　減租

　　在被人們稱為文化沙漠的香港，傳統(tǒng)書店的生存狀況要好于北京。據(jù)在香港有八年半工作經(jīng)歷，在香港中華書局當了四年多總經(jīng)理的翟德芳介紹，香港的房地產(chǎn)規(guī)劃中有個共識，如果一個商業(yè)地產(chǎn)項目，沒有書店，很難去說他是有品位的。長江實業(yè)、恒隆地產(chǎn)，這些巨頭沒有一家例外的。因此在項目規(guī)劃之初，書店既是被規(guī)劃在內的，并且同樣作為商鋪出租，出租給書店的價格也會比出租給普通商鋪要便宜一半以上。而在內地，這一點很少有項目會考慮到，而這些外部環(huán)境的營造，對于傳統(tǒng)書店的外部環(huán)境的重塑都有積極作用。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平告訴記者：書店能給一個商業(yè)帶來不少品位不錯的顧客。好比一些商業(yè)項目會減免電影院的房租一樣，也應該考慮減免書店的房租。

　　改做開發(fā)商的3C大賣場老板

　　面對電子商務的沖擊，3C大賣場紛紛轉型另尋出路。每個城市每年都有3C大賣場在倒閉。

　　當然，這種轉型不能單獨地說是電子商務的沖擊，復雜的內外環(huán)境在迫使每個生意人轉型。

　　國內知名3C賣場品牌頤高數(shù)碼如今正積極轉向做房地產(chǎn)的開發(fā)。

　　據(jù)知情人士透露，頤高數(shù)碼剛在山東濰坊拿了一塊地準備做開發(fā)。在其一個項目公開信息上，記者發(fā)現(xiàn)，一個頤高數(shù)碼的項目里卻囊括了公寓、小商鋪等產(chǎn)品門類。

　　知情人士告訴記者：頤高數(shù)碼正依托著數(shù)碼廣場的名義在各地積極地拿地。頤高數(shù)碼的老板曾經(jīng)向他抱怨，做3C大賣場已經(jīng)到了沒有任何利潤的地步，利潤大部分來自賣場廣告牌等其他業(yè)務。

　　數(shù)月之前，北京在硬件銷售曾經(jīng)叱咤風云的太平洋數(shù)碼城就被房產(chǎn)所有者北京大學收回。歷史上，太平洋數(shù)碼電腦城是中關村傳統(tǒng)電子市場三強之一。

　　業(yè)內人士認為，3C大賣場目前最大的敵人便來自在線購物。

　　在3C類B2C電子商務企業(yè)中，京東商城是最兇悍的角色。自2004年上線以來，京東連續(xù)6年保持超過200%的增長，預計2011年銷售額將達到240億至260億元，約為去年銷售額的兩倍，據(jù)中金公司的研究報告，2010 年，3C 產(chǎn)品銷售仍占據(jù)京東總銷售額的90%，預計這一比重在2011 年將會下降至85%。

　　相比之下，實體店的銷售額顯得有點單薄，2010年太平洋數(shù)碼電腦城的營業(yè)額為17億元。

　　數(shù)碼產(chǎn)品因為標準化而成為網(wǎng)上購物的一個大門類。有互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)分析師預言，在三年內，在大城市，有一半的3C大賣場要倒閉。

　　和傳統(tǒng)渠道不同，電子商務很多是在拿資本市場的錢在燒，盈利的問題沒有那么迫切。

　　和馬云搶客

　　實際上，房租都是要交的，就看生意人想把房租交給誰。

　　電子商務的“虛擬”店鋪和實體門店搶顧客在眼下是客觀發(fā)生的。

　　某小型網(wǎng)商對記者說，要么交房租給房東，要么就交房租給“淘寶”網(wǎng)�，F(xiàn)在做個買賣，實屬不易。他在杭州有個小店面，在網(wǎng)上也有一個店鋪。一直在平衡著兩邊的成本，“到底是淘寶給我?guī)У目腿硕�？還是武林路的店面能來的客人多？”這是他每天都盤算的問題。據(jù)報道，入駐淘寶商城的店面，原來“租金”是6000元/年，現(xiàn)在是6萬。

　　第五大道奢侈品網(wǎng)的CEO孫亞菲認為：開發(fā)商老想著過去那種在黃金地段蓋個樓，那種“一招鮮吃遍天”的作法肯定是不行了。如果要吸引那些有承租能力的國際大品牌，必須要使出渾身解數(shù)。

　　商業(yè)地產(chǎn)運營也在不斷地追求升級，來加強與顧客的互動，顧客的體驗被放在更重要的位置。王永平認為蘇寧的高級電器店就是如此。

　　浙江中青商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理金毅也認為，現(xiàn)在，如果做一個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不把電子商務的因素考慮進去，顯然是不明智的。將來的地面店也很可能是一個網(wǎng)上商店的體驗場所，可能場地就會在二樓、三樓，在一個商業(yè)項目的設計之初，就要想到租戶的需求，將門頭、LOGO做更科學的設置。

　　王永平則強調，現(xiàn)在商業(yè)項目一定要強調與顧客的互動，建筑設計時務必對動線加以強調而不單是過去大圍廊似的方式，當然，動線也意味著成本的增加。

　　兵臨城下

　　當然，大部分的地產(chǎn)業(yè)內人士對電子商務的興起有些不以為然，他們可以將房子租給更能承受房租的人，租給中高端的商品，譬如奢侈品牌。

　　當然，開發(fā)商的想法也有一定的道理。孫亞菲告訴記者：目前在網(wǎng)上買時尚奢侈品占整體奢侈品消費可能不到1%�！吧莩奁返陌l(fā)展在中國是剛剛開始，很多地面店都沒有飽和”。

　　但有個數(shù)據(jù)卻是值得關注的，據(jù)孫亞菲介紹，第五大道2011年的用戶已經(jīng)有80多萬，比2009年網(wǎng)站建立之初翻了無數(shù)倍，而且單個客人每筆購買金額接近2000元。孫亞菲認為，“美國的數(shù)據(jù)更加的驚人，在美國，時尚奢侈品有20%都是通過網(wǎng)絡方式購買的。而在美國，歐米伽狀告某網(wǎng)站銷售假表問題，引得很多業(yè)內人士關注。孫亞菲認為，這個官司意義重大，會影響網(wǎng)絡銷售奢侈品的一個命運走向。根據(jù)美國法律，買斷的商品無需經(jīng)品牌商再次授權，可以公開在各類渠道銷售�！�

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